El Gobierno anunció a comienzos de semana el acuerdo sobre la Ley de Vivienda, último escollo en la negociación para lograr la aprobación de los Presupuestos Generales del Estado (PGE) 2022. A la espera de conocer el texto final, el Ejecutivo ya ha avanzado algunas de las medidas de esa normativa, que ha generado incertidumbre en el sector inmobiliario y los expertos del sector no descartan que tenga el efecto contrario.
El objetivo del Gobierno es contener los precios del mercado inmobiliario de alquiler y facilitar el acceso a la vivienda, sobre todo entre los jóvenes. Para lograrlo, la futura legislación fijará un límite de precios en las zonas tensionadas, contempla un recargo del 150% del IBI para pisos vacíos y obligará a reservar un 30% de las nuevas promociones para destinarlo a vivienda de protección oficial, entre algunos de los puntos que se conocen.
El proyecto debe aprobarse primero en el Consejo de Ministros y después pasar el trámite parlamentario en el Congreso, por lo que el presidente de TecniTasa, José María Basáñez, se mantiene “muy prudente” a la hora de analizar “algunas generalidades que han trascendido”. No obstante, considera que la ley restringirá la oferta de vivienda y conllevará a un encarecimiento de los precios.
“Si a igualdad de demanda restringimos la oferta, por las leyes básicas de la economía de mercado, sube el precio. En general, todo lo que limite la propiedad privada y el libre mercado no es bueno para los precios”, ha explicado Basáñez en declaraciones a Europa Press.
Como él, el profesor de Finanzas y experto en Real Estate de Esade, Joan Carles Amaro, sostiene que no existe “una necesidad imperiosa” para sacar adelante la Ley de Vivienda, puesto que este sector ya cuenta “con un marco normativo suficiente”.
“No tengo muy claro que realmente nos hiciera falta una regulación, además de la que ya hay, ni tampoco tengo muy claro que las medidas que se han anunciado tengan la finalidad perseguida de entrada”, ha señalado a Europa Press.
DUDAS E INCÓGNITAS SOBRE LA APLICACIÓN DE LA LEY
El sector inmobiliario aguarda la publicación del texto de la Ley de Vivienda, que hasta la fecha deja entre los expertos más dudas que certezas.
“Qué se va a definir como gran tenedor y qué como zona tensionada. Esto marcará bastante el impacto de la medida”, apunta Amaro. Estos no son sus únicos interrogantes, ya que también está a la espera de ver el efecto de la regulación de los precios del alquiler, que en otros países “no ha terminado de funcionar demasiado bien”.
A pesar de su escepticismo con la mayoría de las medidas anunciadas hasta ahora, el experto en Real Estate cree que las bonificaciones a los propietarios que rebajen el alquiler en la renovación del contrario está “menos alejada de la ortodoxia”.
Por su parte, Basáñez también espera la definición de grandes tenedores que prepara la ley, que de entrada se refiere a los propietarios de diez o más inmuebles.
“Técnicamente, solo afecta a los fondos y empresas de vivienda y grandes tenedores de vivienda en alquiler en España, que no será ni el 10%. Dentro de los particulares, los que tienen más de 10 viviendas son muy pocos. Posiblemente el ámbito al que se está refiriendo esta ley no afectaría ni al 5% de las viviendas que están en alquiler”, apunta el presidente de TecniTasa.
Un estudio de la consultora inmobiliaria Atlas Real Estate sobre el análisis de la oferta y la demanda en España apunta que solo un 4,2% del stock de residencial en alquiler en España en noviembre de 2020 era propiedad de 40 entidades financieras y propietarios institucionales.
Además de esa limitación, el Gobierno ha insistido en que la Ley respetará las competencia autonómicas y algunas comunidades ya han expresado su oposición a aplicarla. Basáñez y Amaro coinciden en que esto reducirá todavía más su aplicación.
PARQUE DE VIVIENDA ASEQUIBLE PARA FACILITAR EL ACCESO
Para el presidente de TecniTasa, la solución para la escasez de oferta de vivienda pasa por incentivar la cooperación público-privada.
“Lo normal es facilitar al promotor privado que promueva edificios de vivienda barata para venderla barata y que tengan acceso todos los españoles, o alquilarlas a precio reducido”, ha precisado.
No obstante, Basáñez cuestiona otro de los puntos de la futura Ley de Vivienda: la reserva del 30% de cada promoción para vivienda de protección oficial (VPO). “Para un promotor que haya comprado un suelo para hacer un 100% vivienda libre y le dicen que el 30% tiene que ese VPO, su suelo y su rendimiento vale menos y no le merece la pena”, ha añadido.
Para dar respuesta a la demanda de vivienda existente, el profesor de Esade apuesta por disponer de “un buen parque de vivienda social” para garantizar “una oferta más asequible”.
“Pero, sobre todo, lo que ayudaría al mercado inmobiliario y a cualquier sector es la reactivación económica en general, que no haya paro, que exista una mayor profesionalización de los trabajadores (…). Inversión en innovación pensando en sectores de largo plazo y de largo recorrido… Este tipo de cosas, no de forma inmediata pero sí a medio o largo plazo, ayudaría al sector inmobiliario y a la economía en general”, recalca.
“PARCHE” DEL BONO JOVEN
Además de facilitar el acceso a la vivienda, el Gobierno también se ha propuesto impulsar la emancipación y rebajar la edad de independencia con un bono social de ayuda al alquiler de 250 euros, del que se conocerán más detalles en las próximas semanas.
Amaro advierte de que las experiencias al respecto “no acaban sirviendo para el objetivo inicial”. “El propietario sabe que el inquilino tiene esa subvención y acaba aplicando una parte de ese importe en la propia renta”, señala.
El vicepresidente y responsable de Comunicación y Área Socioeconómica del Consejo de la Juventud de España, Adrià Junyent Martínez, también desconfía de esta medida que, en su opinión, tendrá “un ahorro mínimo para el inquilino”.
“Como apuntan muchos estudios, cada euro del bono acaba inflando el precio del alquiler. De 1 euro, 68 céntimos van para el casero y 22 céntimos, para el inquilino”, ha comentado a Europa Press.
Junyent expresa su reticencia hacia esta ayuda y defiende que el acceso a la vivienda por parte de los jóvenes pasa por regular los alquileres.
“Es un parche para el momento, la solución es la regulación del precio del alquiler de inmediato”, ha recalcado.
